İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Arabuluculuk Süresi - Emsal Karar
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında zorunlu arabulucuya ne zaman başvurulur? Yargıtay'ın son emsal kararı ışığında hak kayıplarını önleme rehberi.
KIRA HUKUKU
7/6/20265 min read
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Başvuru Zamanı ve Hukuki Sonuçları
Türk kira hukukunda kiracının korunması ilkesi esas olsa da, kiraya verenlerin de mülklerini ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirme hakkı yasal güvence altındadır. Ancak, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren kira davalarında zorunlu arabuluculuk şartı, uygulamada çok ciddi usul hatalarını ve hak kayıplarını beraberinde getirmiştir.
5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 18/B maddesi eklenmiş ve 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç) arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartı haline getirilmiştir. Bu düzenlemenin temel işlevi mahkemelerin iş yükünü hafifletmek; uyuşmazlıkların barışçıl, hızlı ve kesin bir şekilde çözülmesini sağlamaktır.
Ancak bu yasal değişikliğin yürürlüğe girmesiyle birlikte uygulamada, özellikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350. maddesine dayanan "ihtiyaç nedeniyle tahliye" davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusunun ne zaman yapılması gerektiği hususunda ciddi görüş ayrılıkları doğmuştur. Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) hukuk daireleri arasındaki bu uyuşmazlık, nihayetinde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26.05.2025 tarihli emsal niteliğindeki kararı ile kesin olarak çözüme kavuşturulmuştur.
2. Bölge Adliye Mahkemeleri Kararları Arasındaki Görüş Ayrılığı
Uyuşmazlığın giderilmesi istemine konu olan süreçte, iki farklı Bölge Adliye Mahkemesi dairesi taban tabana zıt kararlar vermiştir. Uyuşmazlığın temelini oluşturan bu iki yaklaşım şu şekildedir:
Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi Yaklaşımı (26.12.2024 T., 2024/3188 E., 2024/3486 K.): ira sözleşme süresi devam ederken (dava açma süresi başlamadan) yapılan arabuluculuk başvurusu geçersizdir; dava şartı yokluğundan reddedilmelidir.
İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesi Yaklaşımı (27.03.2024 T., 2024/1098 E., 2024/847 K.): Kanunda arabuluculuğa dava açma süresi içinde başvurulacağına dair açık bir kısıtlama yoktur, dava açılırken son tutanak eklenmişse şart gerçekleşmiştir.
3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Esas ve Usul Yönünden Gerekçeleri
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemeleri Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu'nun istemi üzerine yaptığı değerlendirmede, İstanbul BAM'ın görüşünü haksız bularak uyuşmazlığı Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi'nin kararı doğrultusunda gidermiştir. Dairenin bu sonuca varırken dayandığı hukuki ve ekonomik gerekçeler şunlardır:
A. Tahliye Davası Açma Sürelerinin Kamu Düzeninden Olması
TBK'nın 350. maddesi uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması emredici olarak düzenlenmiştir. TBK m. 353 uyarınca kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı ihtar etmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Yargıtay, bu dava açma sürelerinin kamu düzenine ilişkin olduğunu, taraflar ileri sürmese dahi mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerektiğini ve süresinden önce açılan davaların "zamansız açılma" nedeniyle usulden reddedilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
B. "Uyuşmazlık" Kavramının Niteliği ve Erken Başvuru Sorunu
6325 sayılı Kanun'un 1. maddesi uyarınca arabuluculuk, ancak taraflar arasında mevcut bir özel hukuk uyuşmazlığının bulunması halinde uygulanabilir. Bir uyuşmazlığın varlığından söz edebilmek için taraflardan birinin diğer tarafa karşı bir hak iddiasında bulunması ve karşı tarafın bu talebi kabul etmeyerek tarafların anlaşamamış olmaları gerekir. Kira süresi henüz sona ermemişken, ileride kiracının tahliye etmeme ihtimaline binaen, bu talebin kabul edilmeyeceği peşin fikriyle hareket edilerek zamanından önce başlatılan zorunlu arabuluculuk faaliyeti geçerli kabul edilemez. Yargıtay bu durumu, arabuluculuğun sadece kurumlara müracaat edilmesi gereken "formalite niteliğinde bir davranışa" indirgenmesi olarak yorumlamıştır.
C. Kamu Bütçesine Yüklenen Haksız Maliyet
Kararda dikkate değer bir diğer husus, işin ekonomik boyutudur. Günümüzde dava şartı arabuluculuk masrafları anlaşamama durumunda Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanmaktadır. Henüz uyuşmazlığın hukuken doğmadığı bir dönemde, ilerideki bir olasılığa dayanarak formaliteden yapılacak başvurular, devlet bütçesine haksız ve gereksiz bir harcama kalemi yüklemektedir.
D. Arabuluculuk Kurumunun İşlevselliği ve Hak Düşürücü Süreler
Kira sözleşmesi bitmeden çok önce yapılan ve olumsuz neticelenen bir arabuluculuk sürecinden sonra, sözleşme sonuna kadar geçecek sürede tarafların şartları değişebilir. Örneğin süre bitiminde kiracı taşınmazı kendiliğinden tahliye edebilir. Bu durumda erken yapılan arabuluculuk tamamen işlevsiz kalacaktır. Üstelik kiraya verenin dava açma süresi başladıktan sonra arabuluculuğa başvurması, onun süre yönünden bir kayıp yaşamasına neden olmaz. Zira 6325 sayılı Kanun’un 16/2 ve 18/A-15 maddeleri uyarınca, arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez.
4. Sonuç ve Uygulamaya Yönelik Uyarılar
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihinde oy birliği ile kesin olarak şu kararı vermiştir:
"TBK'nın 350. maddesi uyarınca açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra, diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerekir. Eş söyleyişle, dava açma süresi başlamadan önce yapılacak dava şartı arabuluculuk başvurusu ile dava şartı arabuluculuk şartı yerine getirilmiş olmayacaktır."
Bu emsal karar neticesinde; belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi bitmeden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise yasal fesih dönemleri gelmeden önce arabulucuya başvuran ve buralardan aldıkları "anlaşamama tutanağı" ile sürenin bitiminde tahliye davası açan kiralayanların davaları, mahkemelerce işin esasına girilmeksizin dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilecektir. Hak kaybı yaşamamak adına zorunlu arabuluculuk mekanizmasının ancak ve ancak tahliye davası açma hakkının hukuken doğduğu yasal süre dilimi içerisinde işletilmesi gerekmektedir.
Öztürk & Altınok Hukuk Danışmanlık olarak, kira sözleşmelerinizin feshinde ve tahliye davası süreçlerinizde usul hatası nedeniyle hak kaybı yaşamamanız adına profesyonel hukuki destek almanız önemlidir. Kira hukuku alanındaki sorularınız için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
| Hakkında | Faaliyet Alanlarımız | Gizlilik | Karabük Hukuk Bürosu |
© 2025. Tüm hakları saklıdır.
Adres
Bayır Mah. Kemal Güneş Cad. No:116/38 Aydın Office Center, Kat 7, Daire 705 Merkez/KARABÜK
Çalışma Saatleri
Hafta İçi: 09:00-18:30
Cumartesi : 10:00-17:00
Öztürk & Altınok Hukuk Danışmanlık olarak, her müvekkilimize özel ilgi göstermekte ve onların ihtiyaçlarına göre özelleştirilmiş stratejiler geliştirmekteyiz.
Karabük Avukat, Karabük Ceza Davaları, Karabük Hukuk Davaları, Karabük İş Davaları, Karabük Boşanma Davaları, Karabük Tazminat Davaları, Karabük Miras Davaları,