KİRACININ EVİ GÖSTERMEMESİ (TAŞINMAZI GÖSTERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ)

1. Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Nedir?

Kira ilişkisi, yalnızca kiracının taşınmazı kullanma hakkını değil, aynı zamanda ev sahibinin mülkiyet hakkını da içinde barındıran karşılıklı bir hukuki ilişkiyi ifade eder. Bu nedenle kiralanan taşınmazın kullanımı sırasında tarafların hak ve yükümlülükleri arasında adil bir denge kurulması esastır. Kiracının evi gösterme yükümlülüğü de bu dengenin bir sonucu olarak ortaya çıkan hukuki bir sorumluluktur. Kiracının evi gösterme yükümlülüğü; kira süresi devam ederken taşınmazın satılması veya onarım ve inceleme yapılmasının zorunlu olduğu hallerde, kiracının belirli koşullar altında taşınmazın görülmesine izin vermesi anlamına gelir. Bu yükümlülük, kiracının evi dilediği gibi kapalı tutabileceği veya ev sahibinin mülkiyet hakkını tamamen işlevsiz hâle getirebileceği anlamına gelmez. Aksine, kiracının kullanım hakkı ile ev sahibinin tasarruf yetkisi arasında makul bir denge kurulmasını amaçlar.

2. Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?

Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, kiralananı kullanma hakkına sahip olmakla birlikte bu hakkını ev sahibinin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldıracak şekilde kullanamaz. Kanun, kiracıya sınırsız bir kullanım yetkisi tanımamış; aksine, kiracının bazı durumlarda taşınmazın görülmesine katlanma yükümlülüğü bulunduğunu açıkça kabul etmiştir. Bu kapsamda kiracı, taşınmazın satılması veya onarım ve inceleme yapılmasının zorunlu olduğu hâllerde evi göstermek zorundadır. Ancak bu zorunluluk, kiracının her talepte, her gün ve her saatte evi göstermesi gerektiği anlamına gelmez. Kiracının evi gösterme yükümlülüğü, ölçülülük ve dürüstlük kuralları çerçevesinde değerlendirilir. Ev sahibinin talebi makul bir amaca dayanmalı, gösterim talebi önceden kiracıya bildirilerek yapılmalı ve kiracının özel hayatı korunmalıdır. Bu şartlar sağlandığı sürece kiracının evi göstermemesi hukuka aykırı kabul edilir.

3. Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğünün Hukuki Dayanağı

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü, yalnızca taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan bir borç olmayıp, doğrudan kanuni düzenlemeye dayanmaktadır. Bu yükümlülüğün hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 319. Maddesinde; "Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür." şeklinde düzenlenmiştir. Anılan madde uyarınca kiracının evi gösterme yükümlülüğü sınırsız değildir. Maddede yer alan "zorunlu olduğu ölçüde" ifadesi, bu yükümlülüğün keyfi şekilde genişletilemeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır. Buna göre ev sahibinin gösterim talebi, hukuken meşru bir amaca dayanmalı ve kiracının kullanım hakkını gereksiz yere zorlaştırmamalıdır. Yargı kararlarında da kiracının evi gösterme yükümlülüğünün kanuni bir borç olduğu, bu borcun ihlal edilmesi hâlinde kiracının sözleşmeye aykırı davrandığının kabul edilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

4. Ev Satılırken Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?

Kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın satılmak istenmesi, kiracı ile ev sahibi arasında en sık uyuşmazlığa neden olan durumlardan biridir. Bu süreçte kiracıların büyük bir kısmı, evin satılmasının kendilerini ilgilendirmediğini veya kira sözleşmesi sona ermeden evi göstermek zorunda olmadıklarını düşünmektedir. Ancak hukuki durum bu şekilde değildir. Taşınmazın satışı, ev sahibinin mülkiyet hakkının doğal bir sonucudur ve kiracının bu hakkı tamamen engellemesi mümkün değildir. Ev sahibi, taşınmazını satabilmek için potansiyel alıcılara evi göstermek zorundadır. Bu noktada kiracı, kira ilişkisi devam ediyor olsa dahi, taşınmazın satış amacıyla makul ölçülerde görülmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiracının "satış beni ilgilendirmez" veya "kira bitmeden göstermem" şeklindeki yaklaşımı hukuken geçerli kabul edilmez. Ancak kiracının evi gösterme yükümlülüğü, satış sürecinde de sınırsız değildir. Gösterimler, kiracının yaşam düzenini bozacak şekilde sıklaştırılamaz; önceden haber verilmeden veya makul olmayan saatlerde evi açması beklenemez. Uygulamada mahkemeler, genellikle haftanın belirli gün ve saatlerinde, kiracıya önceden bilgi verilerek yapılan gösterimleri hukuka uygun kabul etmektedir. Buna karşılık, kiracının hiçbir gün ve saatte evi göstermeyi kabul etmemesi, satış sürecini fiilen imkânsız hâle getiren bir davranış olarak değerlendirilir.

5. Kiracının Evi Göstermemesi Halinde Başvurulabilecek Hukuki Yollar

Kiracının, makul gün ve saatlerde yapılan ve önceden bildirilen taleplere rağmen evi göstermemesi, kira sözleşmesinden doğan yan yükümlülüklerine aykırılık teşkil eder. Bu durumda ev sahibinin başvurabileceği birden fazla hukuki yol bulunmaktadır. Öncelikle ev sahibinin, kiracıya yazılı ihtar göndermesi büyük önem taşır. Kanunda bu bildirim için herhangi bir şekil şartı mevcut değildir. Yani bildirim sözlü olarak da yapılabilir. Ancak noter aracılığı ile ihtarname gönderilmesi ileride açılacak davalar açısından ispat kolaylığı sağlar. İhtarda; evi gösterme yükümlülüğünün hatırlatılması, gösterim için makul gün ve saatlerin belirtilmesi ve bu yükümlülüğe uyulmaması halinde hukuki yollara başvurulacağının açıkça ifade edilmesi gerekir. Kiracının ihtara rağmen evi göstermemeye devam etmesi halinde, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde edimin ifasına zorlama niteliğinde olan kiralananı göstermeye izin davası açabilir. Bu dava ile kiracının, belirlenen gün ve saatlerde evi göstermeye mecbur bırakılması talep edilir. Uygulamada mahkemeler, kiracının yaşam düzenini tamamen bozmayacak şekilde gösterim gün ve saatlerini belirleyebilmektedir.

6. Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracının, kiralanan konutu veya iş yerini yeni kiracı ya da alıcı adaylarına göstermemesi halinde açılacak kiralananı göstermeye izin davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kira sözleşmesine konu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

7. Kiracının Evi Göstermemesi Tahliye Sebebi midir?

Kiracının evi yeni alıcılara veya kiracılara göstermemesi, kural olarak tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. Ev sahibi, yalnızca bu gerekçeye dayanarak kiracının tahliyesini talep edemez. Ancak her ne kadar bu durum doğrudan tahliye nedeni sayılmasa da, kiracının kanundan doğan yükümlülüklerine aykırı davranması halinde belirttiğimiz üzere ev sahibinin başvurabileceği hukuki yollar bulunmaktadır.

8. Kiracı Evi Göstermediğinde Ev Sahibi Zorla Girebilir mi?

Kiracının evi göstermemesi durumunda ev sahibinin konuta zorla girmesi açıkça suç teşkil eder. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece, taşınmazın kullanım ve hâkimiyet hakkı kiracıya aittir. Bu nedenle ev sahibinin anahtarla dahi olsa kiracının rızası olmaksızın konuta girmesi, Türk Ceza Kanunu'nun 116. maddesi uyarınca konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturur. Ev sahibinin mülkiyet hakkı, kiracının konut dokunulmazlığını ortadan kaldırmaz. Kiracının evde bulunmaması, evi boş bırakması ya da evi göstermeye yanaşmaması da ev sahibine konuta girme yetkisi vermez. Aksi yöndeki her türlü fiil, ev sahibini cezai sorumluluk ve tazminat riski ile karşı karşıya bırakır. Bu nedenle kiracının evi göstermemesi halinde ev sahibinin zor kullanması, kapıyı açması veya eve izinsiz girmesi kesinlikle başvurulabilecek bir yol değildir. Ev sahibi, hakkını ancak kanunun tanıdığı hukuki yollar çerçevesinde aramalıdır.

9. Yargıtay Kararları Işığında Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü

Yargıtay uygulamasında, kiracının evi gösterme yükümlülüğü kira sözleşmesinden ve dürüstlük kuralından kaynaklanan tali bir borç olarak kabul edilmektedir. Kiracı, taşınmazın satışı veya yeniden kiraya verilmesi amacıyla, makul gün ve saatlerde konutun gösterilmesine katlanmak zorundadır. Ancak bu yükümlülük, sınırsız ve keyfî bir zorunluluk anlamına gelmemektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/9068 Ε., 2014/10173 Κ. "...Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayanlar mecuru satmak istediğinde kiracının mecuru satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki herkes hakkını objektif iyiniyet kuralları içerisinde kullanmalıdır. Mahkemece, mecurun 3 ay süre ile Pazartesi günleri 18.00 ve 20.00, Pazar günleri ise 13.00 ile 16.00 saatleri arasında (davalı kiracının tek tatil gününün Pazar günü olduğunu bildirmesine ve bu konuda çalışma durumunu gösterir belge sunmasına rağmen Pazar günü davalı kiracıyı gündüz vakti üç saat boyunca eve bağlı kalacak şekilde) davacıların müşterilerine kiralananın davalı tarafça gösterilmesi için izin verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmazlıkların doğmasına engel olmak için verilen izne süre sınırlaması getirilmesi gerekir. O halde mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri, davalının mesken olarak kullandığı hususları da gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve davalının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak izin verilmesi gerekirken bu konuda araştırma yapılmadan yazılı şekilde eksik araştırmayla karar verilmesi, kabule göre de davalı kefil hakkında da olumlu olumsuz hüküm kurulmaması doğru değildir."

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/9795 Ε., 2016/4611 Κ. "...Anayasamızca teminat altına alınan özel hayatın gizliliği ve korunması ilkesi gereğince, kişinin konut dokunulmazlığı korunmaya alınmıştır. Kanunun açıkça gösterdiği hallerde usulüne göre verilmiş Hâkim kararı olmadıkça; veya kamu düzeni bakımından gecikmede sakınca bulunan hallerde de, kanunla yetkili kılınan merciin emri bulunmadıkça konuta girilemez. Ancak konut dokunulmazlığına sahip kişinin bu hakkını kullanması mutlak olmadığından yasal koşulların oluşması halinde bu hak sınırlandırılabilir. Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayanlar taşınmazı satmak istediğinde kiracının taşınmazı satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki herkes hakkını objektif iyiniyet kuralları içerisinde kullanmalıdır. Mahkemece, taşınmazın Pazar günleri hariç haftanın 6 günü saat 10:00 ile 17:00 saatleri arasında, yani kiracıyı haftanın altı günü gündüz vakti yedi saat boyunda eve bağlı kalacak şekilde alıcılara gösterilmesine, her bir alıcı için günde üç kez ve yarım saati aşmamak üzere izin verilmesine karar verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmazlıkların doğmasına engel olmak için verilen izne süre sınırlaması getirilmesi gerekir. O halde mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri, davalının mesken olarak kullandığı hususları da gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, taşınmazın gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve davalının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak izin verilmesi gerekirken bu konuda araştırma yapılmadan yazılı şekilde eksik araştırmayla karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır."

Yargıtay kararlarında açıkça vurgulandığı üzere; ev sahibinin her istediği gün ve saatte konutu gösterme talebi hukuken korunmaz. Kiracının özel hayatının, konut huzurunun ve günlük yaşam düzeninin gözetilmesi gerekir. Bu nedenle gösterim taleplerinin önceden bildirilmesi, makul zaman dilimlerinde yapılması ve kiracıyı rahatsız edecek nitelikte olmaması şarttır. Ayrıca Mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatının korunması ile ev sahibinin mülkiyet hakkını birlikte değerlendirerek, kiralananın belirli gün ve saatlerde gösterilmesine yönelik hakkaniyete uygun bir ihtiyati tedbir kararı verebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4081 Ε. 2025/1441 Κ. 10.03.2025 Τ. "Mahkeme, kiracının da menfaatlerini göz önünde tutmak suretiyle kiralananın gösterilmesi hususunda hakkaniyete uygun şekilde ihtiyati tedbir kararı verebilir."

10. Kiracının Evi Göstermemesi Halinde Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Kiracının, kiralananı göstermemesi durumunda ev sahipleri çoğu zaman hukuka aykırı ve telafisi güç sonuçlar doğurabilecek hatalar yapabilmektedir. Uygulamada en sık karşılaşılan yanlışlar şunlardır:

• Eve Rızası Olmadan Girilmesi: Ev sahibinin, kiracının açık rızası veya mahkeme kararı olmaksızın kiralanana girmesi konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturur. "Ev benim" düşüncesi bu noktada hukuken hiçbir koruma sağlamaz.

• Zorla Anahtar Değiştirme veya Kilit Açtırma: Kiracının evi göstermemesi gerekçesiyle kapının açtırılması ya da kilidin değiştirilmesi hem ceza hukuku hem de özel hukuk açısından ağır sonuçlar doğurur ve ev sahibini haksız duruma düşürür.

• Kolluk Kuvvetleri ile Eve Girilebileceğinin Sanılması: Polisin veya jandarmanın, kiracının rızası olmaksızın ve mahkeme kararı bulunmadan eve girme yetkisi yoktur. Kolluğa başvurmak çoğu zaman sonuçsuz kalır ve yanlış beklenti yaratır.

• Yazılı Bildirim Yapılmadan Hareket Edilmesi: Kiracıya evi gösterme talebinin yazılı ve ispatlanabilir şekilde iletilmemesi, olası bir dava veya ihtiyati tedbir talebinde ev sahibinin elini zayıflatır.

• Doğrudan Tahliye Yoluna Gidileceğinin Düşünülmesi: Kiracının evi göstermemesi tek başına doğrudan tahliye sebebi değildir. Bu nedenle yanlış hukuki yol tercih edilmesi zaman ve hak kaybına neden olur.

Bu tür hatalar, ev sahibini haklıyken haksız duruma düşürebilmekte ve cezai sorumluluk doğurabilmektedir. Kiracının evi göstermemesi halinde hukuka uygun yol; yazılı talep, uzlaşma girişimi ve gerektiğinde mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesidir.

11. Karabük Kira Hukuku Danışmanlığı: Öztürk & Altınok Hukuk Bürosu

Kiracının evi göstermemesi nedeniyle yaşanan uyuşmazlıklar, kira hukuku kapsamında sıkça karşılaşılan ve profesyonelce yönetilmediğinde ciddi hak kayıplarına yol açabilen hassas süreçlerdir. Bu tür durumlarda, ev sahibinin hukuki haklarını doğru şekilde kullanabilmesi ve sürecin kanuna uygun yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Karabük avukat arayışında olan müvekkillerimiz için bu süreçlerin yasal zeminde, doğru stratejilerle yürütülmesi önceliğimizdir.

Öztürk & Altınok Hukuk Danışmanlık olarak;

• Kiracının evi gösterme yükümlülüğünün denetimi,

• Kiracı ve ev sahibi uyuşmazlıkları yönetimi,

• Noter onaylı ihtarname hazırlanması,

• İhtiyati tedbir talepleri ve kira davası süreçleri,

başta olmak üzere, kira ilişkilerinden doğan tüm hukuki meselelerde uzman kadromuzla destek sunmaktayız. Her somut olayın kendine özgü dinamikleri olduğunu unutmamak gerekir; bu nedenle en etkili çözüm yolunun belirlenmesi için profesyonel bir hukuki danışmanlık alınması, sürecin sağlıklı ve hızlı ilerlemesini sağlayacaktır.

📍 Karabük ve çevre illerdeki kira hukuku sorunlarınız için bizimle iletişime geçerek detaylı bilgi edinebilirsiniz.